2022年，在房地产行业下行的背景下，脱胎于房地产企业的物业公司也受到牵连，近期，融创服务、绿城服务、碧桂园服务、佳兆业美好等脱胎于民营企业的物企近期即发布了2022年营收或利润下降预警。

值得注意的是，在这样的背景下，头部物业公司中海物业（2669.HK）却逆势而行，2022年，在管面积突破3亿平方米，股东应占溢利同比上升29.4%至12.73亿港元，也就是说，2022年，中海物业每平方米的在管物业归母净利为4港币左右。不过，尽管营收、利润双增，但是，中海物业同样面临毛利率下滑、独立性有待提高的问题。

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利润增长得益于规模扩张

3月23日，中海物业发布截止2022年年度业绩公告。2022全年中海物业营收为126.89亿港元，较去年的94.42亿港元增加34.4%；毛利总额同比增长23.1%至20.2亿港元；股东应占溢利同比上升29.4%至12.73亿港元（2021年：9.84亿港元）。每股基本及摊薄后盈利为港币38.73仙（2021年：港币29.93仙）。董事会建议派发2022年年度末期股息8港仙/股。

对于2022年整体收益上升的原因，中海物业在业绩公告中表示，主要因为以包干制为主导的在管面积上升；支援香港抗疫工作下社区隔离设施等管理带来额外收益；以及增值服务业务增长。

2022年，中海物业的收入来源于物业管理服务、增值服务、停车位买卖服务三大板块，收入占比分别为74.5%、23.5%、2%，其中，物业管理服务的收入占比同比上升了4.5个百分点，剩余两类的收入占比有所下降。

值得注意的是，尽管利润总体处于上升，但是中海物业的毛利率有所下滑，2022年毛利率15.9%，较2021年的17.4%下降1.48个百分点。对此，中海物业表示，主要因为直接经营成本增速略高于收益，成本增速较快的主要涉及三个方面，即物业管理服务及增值服务的业务内生增长；香港社区隔离设施等方面的管理成本；以及应对新冠肺炎疫情而采取的防控措施带来额外成本。因此，中海物业2022年毛利总额仍同比上升，主要得益于业务规模的持续增长。

七成在管面积来自母公司

我国的物业公司，大多脱胎于以开发业务为主的房地产公司，中海物业也不例外。因此，来自第三方业务的比例一定程度上能看出物业公司的独立能力。

从在管项目来看，截至2022年12月31日，中海物业的在管建筑面积上升23.2%至3.20亿平方米，其中，新增项目的55.7%来自独立第三方，相关合约额为32.03亿港元，44.3%来自中建及中海集团，相关合约额为19.98亿港元。新增来自第三方的在管面积超五成，这意味着中海物业的独立性得到增强。

不过，截至2022年年末，中海物业在管的项目，仍有近七成面积来源于中建及中国海外集团，近三成来源于独立第三方，也就是说，中海物业离真正独立的目标还有一定距离。

另外，从物业业态来看，通常情况下，非住宅业务的利润率高于住宅，因此，想要提高公司整体利润率，拓展非物业项目成为物业公司提高利润率的一个手段。2022年，中海物业新增的住宅项目及非住宅项目在管面积分别占68.2%及31.8%，相关合约额分别约32.39亿元及19.62亿港元。截至2022年年末，中海物业在管的住宅面积占比75.5%，非住宅占比24.5%。住宅仍是中海物业在管的主要业态。

据悉，中海在管的非住宅业态包括商业综合体、写字楼、购物中心、酒店、产业园区、物流园区、航空、高铁、医院、学校、政府物业、城市服务、公园、口岸、道路桥樑、公交场站及其他公共设施。

截至2022年末，中海物业累计进驻144座城市，业务覆盖香港及澳门，在管卖场项目数452个，在管物业项目1643个。

“降本增效”的科技命题

规模扩张之际，中海物业的员工人数也随之增长，截至2022年末，中海物业旗下拥有员工57425人，同比增加了5205名。

作为劳动密集型产业，物业公司的成本很大一部分来源于员工工资，近年来，通过科技手段来减少人工成本以促进利润率增长，成为不少物业企业探索的方向。中海物业在业绩报告中提到，其凭借“星启物联网中台”技术，打造全生命周期的数字产业链，构筑“建筑空间”和“数字空间”链接的产品解决方案，将产品规模化、标准化、定制化，目前已在杭州奥特莱斯、南方投资总部大厦、济南农商行等多个项目投入使用，共完成了12个项目的验收。很明显，相比起在管的1643个项目，中海物业通过科技手段来降本增效，还有很长一段距离，当然，这也是整个物业行业面临的问题。

资金方面，截至2022年12月31日，中海物业流动资产净值为31.7亿港币，银行结余及现金较去年增加9.5%至46.91亿港元；总负债64.58亿港元，短期无抵押人民币借贷折合6818万港元。

2022年，在物业行业回归理性，收并购规模整体缩水的背景下，中海物业的收并购动作也较少，除了以7600万元购买中海集团旗下的附属公司——广州利和房地产开发有限公司之外，中海物业没有重大收购、出售、以及重要投资。